[부동산] 알아도 당하는 전세사기, 체크할 사항 (feat 빌라왕)

최근 빌라왕 이슈로 전세사기에 대한 글들이 많다. 어떻게하면 피해를 받지 않을지? 해결방법이 있는지? 유사한 사례? 등 관련 글들이 많다. 

솔직히 전세사기를 당해본 나로써는 방법은 무수히 많고 체크를 해보면 좋겠지만, 100% 전세사기를 막을 수는 없다고 생각된다.

 

작정하고 사기를 한다면 구멍도 많고, 임차인으로써 집을 계약하기 전에 완벽하게 임대인의 상황을 파악하기에는 어렵다.

(임대인의 동의가 필요하고, 부동산도 100% 믿을 수는 없다.)

 

최소 이 방법만이라도 체크를 하면서 부동산 계약을 하는 것이 안전하지 않을까 싶어 적어보았다.

다만 이 방법은 100% 전세사기를 막을 수 있다고 판단해서는 안되고 전세를 살면서 주기적으로 부동산 등본이든 체크를 수시로 하는 것이 좋다. 임대인의 상황도 볼 필요는 있지만 뭐 이부분은 확실히 체크하기 어렵다고 판단된다... 집주인 관계가 어렵죠...

 

 

체크할 항목

 

1.1 전세금과 매매가가 거의 비슷한 집

전세가가 1억이고, 매매가가 1억이다? 이거는 전세로는 들어가지 말기를 바란다. 오히려 매매를 하는게 속편할 수도 있다.

임대인의 신용 문제로 집이 경매로 넘어갔을 때, 1억을 못 받을 경우가 많다. 은행, 카드빛, 세금 등등 임차인의 권리보다 앞에 있는 빚을 모두 갚은 후에 임차인에게 돌아오는 보증금은 거의 없을 것이다.

또한 전세 기간이 끝나고 나갈 경우, 전세가와 매매가가 역전세가 되어서 이후 세입자를 못 구하는 상황으로 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 생긴다. 특히 서울보다는 지방에서 역전세 매물이 많은데 이거는 가급적 피하길 추천한다.

 

1.2 전세대출 & 보증보험 해당사항 없는 집 

보통은 대출을 받기 위해 은행, 보증사도 집을 체크한다. 임대인의 신용도 보는데 보통 대출을 안해준다? 그러면 문제가 있다는 뜻이다.

100% 그렇다고 볼 수는 없지만, 가급적 해당되지 않는 집은 피하는 것이 좋다.

집주인도 협조를 안해준다? 이런것도 의심을 하고 피하는 것이 좋다. 아무리 좋은 집, 집주인이 좋다한들, 동네의 부호라고 한들, 피하길,,

 

1.3 신축은 패스

뭣 모를때 신축이 가장 좋고 새집에 사는 느낌때문에 바로 계약하는 경우가 많다. 그런데 신축의 경우, 전세 사기 경우가 많고 특히 신축 빌라는 시세 대비 가격을 높여서 적정 매매가를 판단하기 어려워서 적정선의 전세가로 계약하기 힘들어요. 또한 너무 대출이 되어 있어 임대인의 신용에도 다소 위험성도 보이기에 피하는 게 좋습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

 

아래 시스템에서 실거래가 시세를 확인해보는 것도 좋습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

1.4 기타 등등

시세 대비 너무 비싼 집, 시세 대비 너무 저렴한 집, 집 팔아드린다는 광고 붙은 집, 컨설팅 업체와 집중인이 서로 입을 맞춰서 나온 집들 모두 피하길 바랍니다. 또한 부동산 또 최대한은 한 곳에서 확인하지 않고 여러 부동산을 돌아다니면서 체크를 하는 것을 추천합니다.

가끔 부동산끼리 이 집은 문제가 있다, 피해라고 하는데 그것 숨기로 수수료만 챙기는 부동산들이 있기에 체크 또 체크를 합니다.

또한 부동산 관련 어플, 네이버 부동산 등은 무조건 믿는 것은 피합니다. 직접 부동산을 방문하고 체크를 합니다.

부동산도 찾아가보고 사무실도 보고 모든 과정 귀찮고 시간이 없다고 빨리 빨리 하는 분들도 있지만 부동산은 목돈이 들어가는 만큼 발품을 팔아야 합니다. 너무 급하게 선택하면 낭패 입니다.

 

 

1.5 대리 계약은 피합니다.

저는 위임장도 들고오는 사람을 믿지 않습니다. 예전 경험으로는 'OO오피스텔'을 소유하고 있는 임대인이 있었는데, 서울 지역마다 이름이 같은 오피스텔을 지어서 여러 부동산을 가지고 있어 위임장을 들고 대리인이 대신 계약하는 경우가 있었습니다. 급한 사람이 바로 계약을 하지만 이거 정말 찝찝하고 불안합니다.

가급적 피하길 바래요. 요즘 집주인과 직접 계약을 해도 사고가 나는데, 집주인도 대면하지 않고 바로 대리계약을 한다는 것은 위험한 계약 같습니다. 인감도장이 날인된 위임장, 유효기간 확인, 본인이 발급한 인감증명서, 대리인 신분증 모두 확인 가능하지만 위조도 가능하고 모르고 체크하지 않고 넘어갔을 수도 있기에 조심 또 조심하는 게 좋다.

 

가급적 집주인과 직접 만나서 신분증 사진과 얼굴을 대조, 계약서에도 주민번호가 확실한지 확인 또 확인이 필요합니다.

주인등록증 진위확인은 정부 24에서 확인이 가능하다.

 

https://www.gov.kr/main?a=AA090UserJuminIsCertApp&img=031 

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24

 

주민등록증 진위확인

 

 

1.6 부동산 등본 확인

등기부등본을 체크를 할 필요가 있다. 사실 이 부분에서 보는 것은 건물을 구매할때 대출상황이 어떤지? 부동산이나 집주인에게 확인하여 건물을 여러 채를 보유하고 사업을 하고 있는지? 등등 체크할 필요가 있다.

사실상 모두 알려주지는 않지만 또한 문의하는것도 눈치보일 수 있지만 당당하게 확인할 필요가 있습니다.

물어본다고 싫은티 내고 딱히 알 필요없다며 화를 낸다? 이런건 아무래도 피하는게 좋습니다. 살면서 집주인이랑 적대적인 관계로 이어질 수도 있기에 최대한 피하는게 좋다고 판단된다.

 

1.7 체납 세금 확인 (확인이 어렵지만 물어보는 것을 추천한다)

체납 세금은 국세 완납증명서나 미납 국세 열람을 통해 확인할 수 있는데, 이것은 임대인의 동의 없이는 볼 수 없다.

체납 여부를 알고 싶다고 요청하는 것은 당연하게 물어볼 수 있는 권리라 생각된다. 그런데 이 부분은 임대인이 거절을 안다.? 그러면 다른 집을 보는게 안전하다고 판단된다.

 

1.8 공인중개사를 체크한다.

요즘 부동산도 공인중개사 자격증이 없는 사람들이 소개를 해주는 경우가 많습니다. 실장, 이사, 팀장 등의 명칭으로 젊고 명품 두른 이상한 사람들이 많이 소개를 해줍니다. 계약을 체결할 때는 반드시 국가공간정보포털, 경기부동산포털, 시,군 부동산관련 부서 등에 전화해서 해당 공인중개사가 정상으로 등록된 업체인지 확인하고 계약해야 합니다.

 

식탄 부동산 (건물 소유권이 신탁 회사에 있는 것) 의 경우는 피합니다.  등기부등본 각구 소유자 항목에 '신탁' 이라 표기된 것은 신탁 부동산입니다. 신탁 회사와 직접 거래하지 않으면 계약이 무효가 됩니다. 소유자인 신탁 회사의 허락 없이 거래하고 거주하는 것이니 불법 점유로 퇴거 요청이 있으면 그냥 나가야 합니다. 잘 모르겠다면 그냥 신탁 부동산은 무조건 피합니다. 귀찮기도 하고 복잡합니다.

방법은 있고 안전하지만 그냥 피합니다. 다른 매물도 많고 찾아보면 좋은 매물도 언젠가 찾기에 너무 급하게 계약하고 결정하지 마세요.